第283章 膽戰心驚
六月初旬開始，八達通金融集團公布了『國商銀行（香江）』和『遠東銀行』將進行合併，並更名為『八達通銀行』。
劉志成本以為會有一些小波折，還特意向幾家銀行進行『承諾貸款30億』的聯絡，以備可能發生的事件。
事實上，他多慮了！
整個合併工作有條不絮的進行著，而且市民對於新的『八達通銀行』名字，給予了好評。
八達通銀行。
劉志成聽取了何昌鴻的工作匯報，最近一年，他有在系統化學習做銀行，不需要太懂，但需要不被手下『矇騙』。
「老闆，在合併之前，兩家銀行的分行數量已經減至65家。合併之後，我們還打算減少5家分行門店。」
劉志成滿意的說道：「嗯，60家分行比較適合我們的規模。就算是縮減了12家分行，也不會影響經營吧？」
何昌鴻說道：「不會影響，本身兩家銀行就比較重合，縮減是很有必要的。而且，我們的分行依舊是香江本土銀行第二，僅次於東亞銀行。」
滙豐和恒生雖然都是大銀行，但分行數量卻不是非常的多，但別人的規模可能稍大。
劉志成思考了一陣後，說道：「下半年，你們要考察一下東南亞的市場，然後尋求開設分行。
至於內地方面，也需要爭取機會，屆時我會出面。」
何昌鴻說道：「好的，東南亞問題不大！」
劉志成對銀行野心不大，但必須在歐美、東南亞、內地都開設銀行分行，這才符合『八達通』的招牌。
國外開銀行，只要你經營沒有問題，不需要太多的因素就可以實現。
至於內地，那就需要憑藉關係，各方面審查非常的嚴格。
銀行的事，劉志成基本都交給了專業的團隊。待後續銀行合併完成後，劉志成再考慮進軍證券、保險領域，還有理財產品。
………
紐約。
里切曼帶著劉志成一行，來到公園大道245號大廈。
這幢大廈劉志成有印象，前世海航在2017年以22億美刀的價格拿下，憑藉一己之力，將紐約房地產從低谷拉了回來。
不過後來海航破產，這幢大廈掛牌18億美刀都沒有成交。
「劉先生，這幢大廈始建於1967年，樓高48層，樓面面積為143萬平方尺。
80年代中期，才經過翻修，目前出租率為79%。」里切曼有些得意的介紹道，不過很快神情又萎靡下去。
劉志成觀察著大樓，也觀察者里切曼，心裡有數。
反正他是抱著撿便宜的心態，來收購曼哈頓的寫字樓，貴了是肯定不會買的。
眾人朝著大樓裡面走去，劉志成問道：「租金單價平均值是多少？」
他心裡肯定有數，但畢竟每幢樓的租金也是不一樣的。
里切曼不會騙劉志成，因為對他沒有好處。
他昨天想了很久，覺得自己可能最大的希望，就是完成倫敦的『金絲雀碼頭』，從中獲利。
當然，他現在可以說是破產了，自然也贖回不了那麼大一個項目，所以就需要一大批風險投資。
而劉志成無疑是最好的風險投資人，他是香江的商界領袖，本身又是華人首富。
「目前是30美刀每平方尺每年！」
劉志成盤算了一下，合計2.5美元每平方尺每月（約20港幣每平方尺），還不及香江九龍最低寫字樓價格。
香江的寫字樓目前是全球最高，超過東京，曼哈頓更不在話下，平均在30港幣~60港幣每平方尺每月的區間。
中區的寫字樓，已經達到60港幣每平方尺每月，而且接下來兩年之內，將暴漲至90港幣以上，最高應該是交易廣場的110港幣每平方尺。
至於曼哈頓，就算網際網路泡沫危機前，估計也就45港幣每平方尺（年租60美元每平方尺），遠不及香江。
重要的是，紐約的寫字樓的稅收比香江高，而且這些大廈都是年代久遠的大廈，一次維修升級，可能就花費昂貴。
回報率不會太高，就算買的時機是抄底，價格也有折算。
不過，購買曼哈頓的大廈，是一種實力的象徵；
同時，也是在變相交『保護費』，畢竟黃埔集團和劉志成個人的明面上，都有投資數額很大的美股。
為了不讓人眼紅，就必須來美麗國抄底大廈，來平衡之間的回報率高的關係。
畢竟，證券的回報率實在太高了，還是得投資一些回報率中等的資產（扣除銀行利息，10%~15%的回報率）。
一行人乘坐電梯，體驗了這幢大廈，整體來說，確實是比較新的大廈。
不過劉志成知道，奧林匹亞的另外幾座大廈，搞不好四五十年代的都有。
紐約在1902年，就建起了一幢22層高的熨斗大廈，是當時最高的大廈。
所以前世網絡上給李鴻章配上帝國大廈（1931年）等建築，來襯托李鴻章的絕望，純粹是自媒體在蹭流量。
參觀完曼哈頓公園大道245號，劉志成又對里切曼說道：「這樣一幢大廈，現在的市價是多少？」
里切曼思考了一下，然後說道：「市價估計在3億美刀，但肯定沒人購買！」
他不想說謊話，因為以這個年輕人的聰明，以及跟著他的那群精英顧問，一看就非常的專業。
劉志成點點頭，這種大廈買賣雙方非常考驗契合度，因為沒有一個標準。
若按香江的計算，單價一般是租金的100倍，即250美刀每平方尺的售價，這幢大廈得需要3.5億。
不過呢，這幢大廈的空置率那麼高、每年維護費和稅收那麼高，遠不可能這樣計算。
若是劉志成出個心理價，那就是250乘以80%的出租率，再折價七成，即140美刀的單價；
以143萬平方尺的收租面積計算，2億美刀比較合適。
這個價格，在1995年以前，都沒有什麼太大的漲幅。
每年的租金純利，未必跑得過通脹高企，回報率可能只有5%~8%。
考察完曼哈頓公園大道245號後，劉志成又和里切曼來到餐廳，一起吃午餐。
席間，里切曼似乎比較在意劉志成對於『金絲雀碼頭』前景的看法，所以他說道：「劉先生也了解過金絲雀碼頭項目？」
劉志成笑著點點頭，說道：「去過幾次，每一次都在感嘆『歐洲華爾街』就要誕生了！
只可惜，日不落經濟下滑，政府承諾這個項目的地鐵遲遲不能立項，是最大制約這個項目成功的關鍵。」
里切曼深有同感的說道：「當年我接手這個項目時，倫敦政府信誓旦旦保證要建立1條輕軌、1條地鐵延伸線、1個水上客運碼頭和1個新國際機場。
最後只按計劃建成了輕軌。當然，倫敦寫字樓也非常低迷，也是導致現在這種情況的一個重要原因。」
劉志成要的就是引起里切曼丟車保帥，所以繼續說道：「倫敦不可能讓這麼大一個項目停罷，我覺得很快就會通過地鐵延伸線的決議，也許是明年或者後年。
如果你能拉到足夠的資金，從債權銀行手中贖回它，只要再堅持五至八年，這個項目就將大獲成功。」
里切曼說道：「話雖如此，但倘若奧林匹亞約克公司破產，我就算帶領一群風險投資完成這個項目，怕是賺錢的卻是投資人。」
劉志成笑著說道：「總比什麼都沒有的好！你是項目的領頭羊，可以為自己開高薪，也可以個人貸款加入投資。
不過話又說來，你的公司也許不會那麼糟糕！」
里切曼看著劉志成，認真的說道：「劉先生，伱是一個值得我佩服的商人。不過我想請教你，你的成功最大因素是什麼？」
看著曾經被歐美投資者捧上神壇的里切曼，想起他當年是如何受歡迎，那些商業銀行紛紛將錢送到他的手上。
劉志成不由得感嘆，世事無常，里切曼很快就會有一個新的外號——加拿大莽漢。
「我覺得是抄底吧！」劉志成說道。
「什麼時候才是底？」里切曼連忙問道。
「大家都絕望了，我就覺得是底了。別人恐慌的時候我瘋狂，別人瘋狂的時候我恐慌，大概就是這樣吧！
其實，我本來今年還不想插手歐美商業地產，因為市場還不足夠恐慌！」
里切曼苦笑道：「劉先生的意思是，如果奧林匹亞倒閉，才會導致歐美寫字樓市場真正的恐慌！
不過我對於你那句哲理性的座右銘——別人恐慌的時候我瘋狂，別人瘋狂的時候我恐慌，非常佩服。」
可不就是嘛！
明年、後年抄底，應該才是最好的時機。
不過呢，若是奧林匹亞破產，其資產肯定是在債權銀行手中了，他未必便宜買得到。
要知道前世，奧林匹亞的1200萬平方尺曼哈頓寫字樓在1996年才被債券銀行拿出來出售。
花旗銀行、李超人、加拿大銀行聯手爭奪，至於有沒有成功，劉志成就不知道了。
估計是沒有！
劉志成安撫里切曼說道：「里切曼先生，我無意在伱傷口撒鹽。說起來，對於奧林匹亞的曼哈頓寫字樓，我並不是非常渴望投資。
在我們香江，我投資的寫字樓項目，每年可以有30%的回報率，全世界都找不到如此好的土壤。」
里切曼驚訝起來，心裡感嘆ZTM的是什麼市場啊，回報率那麼高！
兩人聊得非常投機，特別是在金絲雀碼頭項目上，劉志成明確表示自己可以投資，哪怕是曼哈頓寫字樓項目沒有達成合作。
當然了，兩種投資方法不一樣，倘若里切曼可以將曼哈頓的八幢大廈廉價出售給自己。
他承諾：在金絲雀碼頭項目中，劉志成可以先替他購買10%的股權，他可以在一定期限里贖回，僅需支付本金和利息即可。
也就說，哪怕是這個項目價格升值很多，他也只需向銀行借貸，再支付劉志成本金和利息。
里切曼頓時心頭火熱起來，這個條件簡直太優越了！
奧林匹亞一旦破產，所有的資產都不屬於他，他又何必在意曼哈頓寫字樓賣得廉價呢！
更何況，現在曼哈頓寫字樓的價格，就是那麼廉價才能賣得出去！
和里切曼的交易，不會馬上達成，裡面的程序有些複雜。首先，是要里切曼下定決定；
其次，這八幢大廈已經被債券銀行盯上了，要想出售，勢必要協商好；最後，才是雙方的正式談判。
劉志成想購買的八幢大廈，並不包括奧林匹亞的世界貿易大廈，也不是奧林匹亞在曼哈頓的全部商業地產。
這八幢大廈總計是1180萬平方尺的收租面積（包括公園大道245號大廈），劉志成給的心理價就是140美元每平方尺，總計16.5億美刀，合到128.8億港幣。
以公園大道245號大廈為例，以後可以賣給海航22億美刀，15年升值10倍。
當然，這部分收入不包括期間的租金。
以升值空間計算，其實比香江寫字樓的升值還高點了。
比如說中環的黃埔廣場現在價格應該在80~100億港幣。
但到2015年最高峰時，最多也就值500億港幣，升值空間也就5~6倍。
但考慮到租金水平、維修成本、稅收，香江的寫字樓賺的一塌糊塗。
而假如這筆交易達成，劉志成相當於就用了15.1億港幣購買下一幢150萬平方的大廈。
購買這些大廈需要128.8億港幣（可能不止，138億也可以接受）。
至於資金的來源，劉志成打算用香江的物業做抵押，向滙豐、花旗等商業銀行貸款80億港幣。
這樣一來，就不擔心這些銀行不肯借了，因為香江的物業太值錢了。
而且，黃埔集團負債一成都沒有了，完全不擔心沒有人借貸。
下午，劉志成來到弘利投資管理公司在紐約的辦事處。
從今年年初開始，劉志成便著手對弘利投資進行改革，因為他知道最近兩年他會投資大量的美麗國商業地產。
所以，集團加強了這邊的管理能力，派遣了高級職員，以及招募了不少美麗國地產人才（華人優先），組建了一個強大的管理班子。
目前，弘利投資在美麗國擁有30億港幣左右的物業，主要是集中在洛杉磯、舊金山。
但現在，顯然中心開始朝著紐約來了。
「老闆」
會議室里，黃埔集團部分高層，弘利投資高層，紛紛坐在會議桌兩邊，起身恭聲說道。
郝慶文等黃埔集團管理層，是這次隨劉志成考察出訪。
除此之外，還有弘利投資的總裁黃祖緒、及弘利投資投資管理的北美負責人史密斯。
劉志成點點頭，坐在了主位上，並示意大家坐下。
「此次來紐約，你們大概也明白了我的想法，那就是爭取低價在奧林匹亞約克公司手裡，購買8幢摩天大廈。
雖然就算低價投資，回報率也不會高，但若是長期考慮，應該還是非常值得的。
當然，這筆投資未必會成，但是你們要做好準備！」
「是，老闆！」
劉志成對史密斯說道：「寫字樓管理方面，你們要做好工作，優秀的管理方法，可以讓空置率更低！
對於租客，我們就是他們的服務員，要有隨時為他們解決麻煩的準備！對於物業，我們要用心維護。」
史密斯也算是劉志成身邊老人了，但以前都是金融人才，劉志成有些不放心。
「老闆放心，我們一定管理好旗下的物業，向黃埔集團學習。」
劉志成點點頭，繼續說道：「就算這次八幢大廈交易未成功，黃埔集團明年也會在曼哈頓購買相當一部分優質收租物業，作為長期投資之用。
而弘利投資作為我在美麗國投資的旗艦，一定要成立一支高效率、高質量的團隊，配合黃埔集團這次在北美的投資。」
眾人見劉志成如此重視，也知道這位老闆要在美麗國抄底了！
香江太小了，已經容納不下黃埔集團了。
接著，劉志成聽取了大家的工作匯報。
…………
6月29日，星期一。
山峰投資集團的辦公室里，劉志成正在輕鬆的辦公。
上個禮拜五就已經回到香江，並投入到工作當中，迅速的處理一下急切的項目，很快便輕鬆起來。
黃埔集團假設支付50億港幣的『首付款』去投資曼哈頓寫字樓，瞬間讓公司現金流破防。
本來就已經注資30億港幣去內地，又在美麗華酒店上花了30億港幣，一下子就是110億港幣沒有了。
投資美股的錢倒是不需要考慮，畢竟隨時可以套現，而且是每年穩定的高回報盈利，完全不做考慮損耗。
目前，黃埔集團已經在美股上投資4.5億美刀，今年的回報率應該不會低於25%，絕對是大賺特賺了。
現在的問題是，假設曼哈頓寫字樓投資成功，黃埔集團下半年就算不投資大項目，僅進行購買一定的土地儲備，估計年底也就40億港幣左右的現金流。
不僅是黃埔集團的現金流沒有安全感，劉志成個人的現金流也就15億港幣的樣子，簡直是讓人『膽戰心驚』。
可以賺大錢的投資，是在明年，今年是指望不上了。
(本章完)