第287章 新一輪海外投資
黃埔集團突然宣布兩個消息，在香江颳起了十二級颱風。
第一個是發行50億港幣的可換股債券，已有大股東認購33億港幣。
第二個是旗下將成立一支私募基金，專門投資於海外地產活動。
兩個消息都非常讓人不可思議：第一個消息讓人不可思議的是，黃埔集團在香江發行債券，面對的將是香江投資者。
而其它公司發行可換股債券，一般是面向國外，比如說美刀債券、武士債券等，這是因為香江太小，擔心發行不會成功。
而黃埔集團每次發行債券，都是在香江發行港幣債券，可見劉志成先生的自信。
第二個消息讓人不可思議的是，香江還未出現專門的『地產基金』，這可是頭一遭；重要的是，這還是投資海外的『地產基金』。
當然了，以劉志成的信譽和名聲，響應者立馬如雲。
在香江投資者看來，跟著享有『點石成金』的劉志成混，一定是非常賺錢的事。
2月12日，星期五。
今天是『鑽石山地王』拍賣的日子，各大地產公司首腦和香港的記者們紛紛前往。
嚴格來說，今天不算『官地拍賣』，因為只有一幅『地王級地皮』。
一般來說，港府每年會在幾月份宣布一年的官地拍賣計劃，屆時才算拉開帷幕。
而港府拍賣『地王級』地皮，目的其實為接下來的官地拍賣，拉高價格、造勢。
這也充分說明，港府是很矛盾的，既要平息民怨打擊炒房，又想在官地拍賣上大賺一筆。
畢竟港府財政的七成，是靠地產！
涉及到『地王』級別的土地拍賣，劉志成本欲親自坐鎮，不過轉念一想，如果他親自前往，那麼很有可能被人抬高價格。
因為在最近一年來，黃埔集團給人的感覺就是——在拍賣場上，不再像以往那樣咄咄逼人、勢在必得。
雖然也是地產大好友，但也僅是和新鴻基、長實之流，會考慮價格貴否？
所以，如果劉志成這個時候親自坐鎮，難免給人一種非常重視的感覺，不利於拍賣。
這幅土地確實非常的好，地處獅子山下，位於九龍和新界沙田的隧道口（九龍一側），面積約為28萬平方尺。
據港府規劃署通告，可以建成五幢面積達120萬平方尺的住宅大廈（1500個住宅單元左右），還可以建成65萬平方尺的商業面積（低密度/樓不高），還能有不錯的園林式公共花園。
劉志成計算了一下，住宅可以在1995年開始出售，1997年上半年售罄，平均售價可以達到6000元每平方尺，則可以獲得72億港幣的現金；
商業面積按照1萬每平方尺，也值65億港幣（簡單估算）。
這就是總計137億港幣的大項目！
總建築費為20億港幣，加上利息和稅費，連30億港幣都不需要。
土地成本50億港幣都是值得的，如果誰和黃埔集團搶的話！
當然50億港幣是不可能的，這幅土地底價為22億港幣，一般溢價7成已經是天價了。
想到這些，劉志成喊來郝慶文，說道：「今天下午你帶隊去參加拍賣，把地拿回來就是了。
至於價格嘛，溢價七成應該可以拿下。再高三成，便是我的底價，可以電話給我，但要慎重點！」
這個年代已經有了手機，自然可以在拍賣場打電話向場外申請。
郝慶文說道：「嗯，我知道了！說起來，這次我們可能要提防置業信託，也就是包宇剛家族。他們現在全力登陸，雄心萬丈，野心勃勃。」
劉志成聞言，不在意的說道：「他們資金雄厚，我們也是一樣，無需在意。你只需要用些小計謀，但堅決要拿下！」
郝慶文笑了起來，去年美股大賺十來億，不是躺著賺錢是什麼呢！
而且看老闆的樣子，非常看好微軟、通用動力、花旗銀行，打算長期持有的樣子。
「好的，我會完成任務的！」
……………
港府，拍賣場。
下午2點。
郝慶文帶著幾名高級職員走進拍賣會，果然吸引了所有人的目光，大家看到劉志成沒有來，頓時感覺壓力小了不少。
其實，黃埔集團雖然財勢大，但也不是無敵的，畢竟大家都有錢；
不過，劉志成本人有些『狂妄』，若是到了現場，價格可能他會不在乎，屆時大家既怕高價中標，又怕缺席。
不好搞！
郝慶文帶隊，甚至讓一些人覺得，黃埔集團將重心放在了海外和內地。
大家還是紛紛打招呼，不管等會如何激烈，大家私下還是和氣一團的。
就算拍賣會競爭，事後也不會真的在意，畢竟每年都那麼多拍賣，價高者得是恆古的道理，也沒有人會故意抬價。
今天的拍賣也算是『香江樓市的晴雨表』，如果溢價高，對各家地產公司也有利，因為會促使地產升水。
一般來說，溢價四成算是市道好的門檻，溢價七成是市道正旺的標誌。
拍賣會正式開始。
大家紛紛舉牌，一時間讓人備受鼓舞，香江地產今年可能又是上漲的一年。
競爭很激烈！
到最後，只剩下長實系、黃埔集團、新世界、南豐。
很快，新世界發展敗下陣，鄭裕桐自言自語的說道：「還是買國外的酒店划算，那麼多酒店才50億港幣，這一幅地皮都已經30億港幣了，遭不住！」
手下也只得附和的笑笑，其實新世界發展因為沒有足夠的儲備地皮，現在已經掉隊了！
當然了，新世界發展因為有尖沙咀的新世界中心、灣仔的會展廣場（又在開始擴建），所以也算大型地產商，只是不能冠以『大型發展地產商』。
香江的大型發展地產商，只有四家，分別是黃埔、長實、新鴻基、恒基，每年占據著香江55%~70%的樓盤銷售。
「32億港幣！」郝慶文不動聲色的舉牌。
他沒有想過以低於35億港幣拿到，因為他算是看出來，最大的競爭對手可能是置業信託。
長實集團因為不喜歡收租物業，而且本身有足夠的土地儲備，一定會考慮划算不划算的問題。
南豐集團不值一提，有幾個錢能經得起霍霍。
置業信託，妄想進軍發展地產商，再加上這幅土地有商業面積65萬平方尺，所以是非常想獲得的。
「32.1億港幣。」吳光震臉色露出一絲渴求。
在吳光震看來，這幅地皮將可以再增加一個非常不錯的購物中心，所以也是志在必得。
接下來的競爭，才開始正式上演。
一時間，各大地產商紛紛看起熱鬧起來，此時他們的心情特別輕鬆，暗暗慶幸沒有跟下去，畢竟兩家今天怕是龍爭虎鬥啊。
「35億港幣。」郝慶文心裡也感嘆今天怕是要破財了，若是價格溢價十成，怕是真得打電話問問了。
「35.2億港幣。」吳光震心裡也非常震撼，這個價格是他一個高管可以做出的決定嗎？難道不怕回去挨罵嗎？
「35.3億港幣。」郝慶文繼續鎮定的喊道。
老闆心裡其實有十成的預算，否則就不會說十成溢價打個電話給他。
還早，郝慶文安慰自己道。
「38.2億港幣。」吳光震感覺心痛極了。
「38.5億港幣。」郝慶文覺得猛加一次。
「38.6億港幣。」
「39.2億港幣。」郝慶文再次喊出來，他已經看到了希望。
果然，吳光震開始沉默，隨著拍賣師的落第二錘，他也沒有再叫價。
「39.2億港幣成交！」
郝慶文鬆了一口氣，朝吳光震抱拳示意，顯得很真誠。
所以人才反應過來，劉志成肯定是交代了底價，而且目前應該還在底價範圍內，否則郝慶文不會如此謙虛。
吳光震擠出一絲笑容，應付了一下。
他想學他岳父的海派作風，可發現壓根行不通。
近40億港幣的地皮費，再加上建築費、稅費，可能要投資60億港幣以上的項目。
這得多少錢啊！
一時間，吳光震不由得感嘆，拍賣會碰到黃埔集團，只能說不是一件輕鬆的事情。
當劉志成得知39.2億港幣拍得鑽石山地王時（前世為35.3億港幣），雖然有些錯愕，但還是滿意的鼓勵了郝慶文一番。
他心裡有過十成的預算，甚至是十二成的預算，畢竟他需要投資；十二成的地皮預算，也是比歐美投資賺錢。
更何況，這種項目只要策劃一下，將可以把地皮費多出的補償回來。
比如售樓時間安排，比如九七年七月前，簽訂一種長期租賃合同（價格優惠一點），都可以多賺一點。
至於會不會被罵，劉志成壓根不怕，人站在的角度不一樣，他是一間上市公司的董事局主席，是需要為六七萬股東負責的。
可以說，九七下半年之前，劉志成起碼要讓黃埔集團拋售數百億的資產（目前一年物業交易額是4500億），並投資在歐美市場上。
當然了，核心寫字樓和商場不會出售。
……………
3月伊始，紐約曼哈頓。
黃埔集團北美公司與弘利投資管理公司，已經搬遷至自有物業——公園大道245號。
會議室里，劉志成望著華洋參半的高級職員，覺得這個配置很不錯；
裡面不少洋人高級職員，都是原來奧林匹亞約克公司的管理層，在里切曼的介紹人加盟黃埔地產投資管理。
「會議開始吧，先說說『黃埔1號』投資的項目目標！」劉志成淡定的說道。
在二月下旬，黃埔集團順利私募5億美刀的商業地產基金，劉志成將這隻基金交給了黃埔北美地產投資管理公司進行管理。
當然，劉志成是在親自布局投資方向。
黃埔北美地產投資管理副總裁larry（拉里），進行了匯報：「BOSS，按照公司的投資大方向，我們找到了一個不錯的項目。」
劉志成點點頭，然後示意繼續。所謂大方向投資，就是優先考慮紐約大學周邊的商業物業，而且最好是零售物業，即購物中心、商鋪。
他剽竊了巴菲特的創意，認為學校搬不走，那麼周邊的零售物業自然也會很快轉旺。
拉里認真的匯報導：「RTC集團（美麗國資產重組託管公司）在上個月透露出消息，一塊紐約大學城的零售物業打算出售，該物業目前無槓桿的收益率為10%（即不貸款購買）。」
不貸款收益率為10%，其實是偏低，意思若是貸款購買，減掉利息支出，收益率可能更低！
就在劉志成覺得不是特別理想的時候，拉里接下來的話，讓他眼前一亮。
「通過我們的調查，發現這個零售物業最大的客戶，占據著20%的出租面積。
但是每平方尺租金他們只需支付5美刀，而其它租客的平均租金為70美刀每平方尺。」
這就拉流量的做法，這個最大的客戶一定是自帶流量的大企業，所以才讓原來的物業主如此讓步。
這種情況在商業地產中，非常常見。
比如倫敦『金絲雀碼頭』項目的前期幾幢寫字樓，也有大量的超低租金的租客，這是希望帶動整個項目的繁華的必要操作。
香江當然不需要，能給大企業打個八折，就已經是很大的讓步了，誰讓香江是寸土寸金。
銅鑼灣的租金，是曼哈頓第五大道的兩倍。
劉志成馬上問道：「最大租戶的合同什麼時候結束？」
拉里說道：「還有九年到期。」
九年到期，這個最大的租客不可能搬走，畢竟長期建立的老客戶是一筆重大財富。
那麼，若是按照2001年租金，瞬間可以讓這九年的時間收益率提升至35%左右，因為這期間其它租客的租金也是在漲的。
70美刀每平方尺每月，實在太廉價了，而銅鑼灣的商鋪已經是200~300美刀左右。
一旦美麗國經濟轉旺（應該就是今年開始），大學城附近的零售物業租金自然也可以提高。
劉志成點點頭，說道：「繼續說下去，我很有興趣這個項目！」
拉里高興的點點頭，將這個物業的地理位置、總面積、總售價，一一做了介紹。
總計是9.02萬平方尺，售價在4億美元~4.2億美元區間。
非常理想的價格！若不是歐美經濟糜爛了三四年，那裡會如此便宜。
劉志成做事一向果斷，馬上詢問道：「你們之中，有過零售物業管理經驗的人，請舉手示意一下！」
一眾北美高級職員紛紛舉手，高達七成左右，看來俱是商業地產管理豐富的高級職員。
其實，黃埔集團的商業地產管理經驗，也已經成長為世界級的團隊。
這幾年不僅引進了國外的管理經驗，還因地適宜的形成了自己的管理體系。
劉志成點點頭，說道：「那好，拉里副總裁就馬上牽頭，組建團隊去完成這筆交易收購。
這筆交易可貸款五成，時機成熟，我們再重置按揭貸款，優化利潤率。」
拉里高興的點點頭，說道：「好的，我們一定圓滿完成！」
接下來，劉志成又安排眾人繼續搜尋曼哈頓的商業地產項目，並討論了管理上的內容。
這期間，劉志成表現出來的專業性，讓大家大開眼界，暗嘆劉志成不愧是世界大型地產公司的創始人。
對於5億美刀的『黃埔1號』私募基金，劉志成的目的是——增加黃埔集團和本人在香江的影響力。
回報率其實也無需太高，每年15%以上便可以讓所有人滿意。
而這隻基金中不少股東，有政府官員、商界名流，總之占據著香江的絕對核心力量。
『黃埔1號』的五億美刀資金，若無意外，已經花掉四成（貸款五成），剩下的六成資金只需在今年完成投資即可。
而後面的項目，劉志成讓大家擴大範圍，第五大道的零售物業、曼哈頓寫字樓、大學周邊零售物業.都可以考慮，但需要經過討論和審批。
劉志成在北美忙完後，沒有回香江，而是來到了日不落倫敦。
幾天後。
在倫敦莊園休整一晚後，劉志成開始了一天的工作。
工作不玩妞，玩妞不工作，這是劉志成的座右銘。
劉志成的車隊駛向金絲雀碼頭，這個讓他魂牽夢縈的項目。
不是因為這個項目可以賺多少錢（當然也可以賺不少錢），而是它是一個里程碑式的項目，好比一個城市的『地標性建築』。
比如他投資美洲，『曼哈頓八幢摩天大廈』就是他的代表作，讓人津津樂道的傑作。
而他歐洲的代表作，當然就是『金絲雀碼頭』項目。
當然，目前來說肯定是里切曼的代表作，而劉志成最多是個投資人。
但劉志成知道，里切曼就是給他打工的而已。
勞斯萊斯車隊通過一座橋，駛入金絲雀碼頭。
它位於狗島區內一個半島形地塊河，它三面被泰晤士環繞，面積0.35平方公里（380萬平方英尺，相當於1.6個香江太古城）。
金絲雀碼頭隸屬倫敦道克蘭區，位於倫敦市區向東5公里，道克蘭區占地面積8.5平方公里。
將來其內部的道格島擁有該地區絕大部分的商業性建築，而金絲雀碼頭將會成為道克蘭商務區事實上的核心區。
目前金絲雀碼頭項目已經建成8幢高樓，約650萬平方尺的辦公面積，開發還不到一半面積。
(本章完)